Πώς θα "αξιοποιηθούν" 5.800 στρ. στο Ελληνικό

Πώς θα αξιοποιηθούν 5.800 στρ. στο Ελληνικό

Ημερησία 31/5

http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=13816&subid=2&pubid=32431148#
Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Στο προσκήνιο έρχεται και πάλι ο φάκελος «αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό», μια έκταση 5.800 στρεμμάτων η οποία παραμένει ανεκμετάλλευτη για περισσότερα από 10 χρόνια. Σύμφωνα με πληροφορίες, τα υπουργεία Υποδομών και Περιβάλλοντος βγάζουν ξανά από τα συρτάρια τους το σχέδιο αξιοποίησης του τεράστιου αυτού οικοπέδου, ωστόσο, η πρόταση που θα κατατεθεί θα απέχει παρασάγγας από τις προηγούμενες και κυρίως από το σχέδιο που είχε καταθέσει το ΥΠΕΧΩΔΕ το Νοέμβριο του 2007.

Η νέα πρόταση θα στηρίζεται κατά μεγάλο μέρος στις εισηγήσεις που έχει κάνει ο καθηγητής του Harvard, Σπύρος Πολλάλης και οι συνεργάτες του. Στην ομάδα αυτή είχε ανατεθεί πριν από περίπου δύο χρόνια η αξιολόγηση του σχεδίου του ΥΠΕΧΩΔΕ για την ανάπτυξη του πρώην αεροδρομίου. Η παρουσίαση νέων προτάσεων που έκαναν οι ειδικοί ξαναβγαίνει στο φως και τις ημέρες αυτές μελετάται από ειδική επιτροπή με τη συμμετοχή καθηγητών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου. Έχει τη σύμφωνη γνώμη της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου ενώ φαίνεται να λαμβάνεται υπόψη και η κακή οικονομική συγκυρία και η αδυναμία να βρεθούν κονδύλια.



Κυρίως, όμως, λαμβάνεται υπόψη η ανάγκη της Αθήνας να αποκτήσει πολλά μικρά πάρκα διάσπαρτα σε όλη την πρωτεύουσα κι όχι ένα μεγάλο πάρκο το οποίο ούτε μητροπολιτικό θα είναι, ούτε θα μπορούν να το χαρούν όλοι οι κάτοικοι του Λεκανοπεδίου αλλά και ούτε θα μπορεί να δημιουργηθεί και να συντηρηθεί.

Την αξιοποίηση του Ελληνικού επαναφέρει με ερώτηση που κατέθεσε στη Βουλή πριν από 10 ημέρες ο βουλευτής Επικρατείας του ΠΑΣΟΚ, Ηλίας Μόσιαλος ο οποίος ερωτά τους κ. Ρέππα και Παπακωνσταντίνου εάν έχουν αξιολογήσει την πρόταση του καθηγητή Σπ. Πολλάλη και πώς σκοπεύουν να αξιοποιήσουν αναπτυξιακά και περιβαλλοντικά το σημαντικό αυτό δημόσιο ακίνητο συνολικής επιφάνειας 5.800 στρεμμάτων.

Οι προτάσεις
Η βασική ιδέα της πρότασης Πολλάλη για το Ελληνικό στηρίζεται στο γεγονός ότι η δημιουργία χώρου πρασίνου στο σύνολο των 6.000 στρεμμάτων είναι ανεδαφική παρά τις πιέσεις των τοπικών δήμων για κάτι τέτοιο. Οι λόγοι είναι:

1. Τόσο μεγάλο πάρκο θα έχει οικονομικό πρόβλημα συντήρησης και ασφάλειας.

2. Ο χώρος είναι εκτός κέντρου και έχει πρόβλημα προσβασιμότητας.

3. Η μητροπολιτική Αθήνα έχει ανάγκη από χρήσεις γης που τώρα ή δεν υπάρχουν ή δεν επαρκούν. Εχει επίσης ανάγκη από πράσινο κατανεμημένο στον αστικό ιστό. «Ένα δυσανάλογα μεγάλο περιφερειακό πάρκο δεν βοηθά στην ανάπτυξη της Αθήνας και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των κατοίκων».

4. Ο Υμηττός βρίσκεται μόλις 500 μέτρα από τη βορειοδυτική πλευρά του χώρου. Το βουνό είναι γυμνό και προσφέρεται για τη δημιουργία πρασίνου μεγαλύτερης έκτασης.

5. Η δημιουργία πάρκου μεγάλης έκτασης αφήνει δυνατότητες μη επιθυμητής ανάπτυξης (νυχτερινά κέντρα κ.λπ.).

Το 50%
Σύμφωνα με τους αξιολογητές, το πάρκο δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 50% της έκτασης (όχι πάνω από 2.500-3.000 στρέμματα δηλαδή, ίσως και λιγότερα αφού υπάρχουν ήδη πολλά κτήρια και χρήσεις). Πρέπει να είναι διαμορφωμένο σαν πάρκο, όχι απλά φυτεμένο και άγριο δάσος. Ο καθηγητής δίνει ως παράδειγμα το πάρκο Νταουνσβιού στο Τορόντο όπου ενώ ξεκίνησαν για 4.100 στρέμματα ανοικτού χώρου το πάρκο περιορίστηκε σε μόλις 30% για να αυτοχρηματοδοτηθεί το έργο.

Οι προτάσεις για την αξιοποίηση του πάρκου και οι χρήσεις γης προβλέπουν:

Πάρκο με θέμα την οικολογία. Θα πρέπει να καταλαμβάνει τη μεγαλύτερη έκταση και σε αντίθεση με τη φυσική βλάστηση θα είναι τεχνητό. Τμήμα του θα μοιάζει με πραγματικό δάσος με ψηλά δέντρα και χωρίς θάμνους ενώ τμήμα του θα είναι πιο ήπιο και θα έχει κτήρια με χρήσεις όπως περιβαλλοντολογικό κέντρο για εκπαίδευση και εκθέσεις με επίκεντρο τη γεωργία και οικολογία, φυτώρια, επιχειρήσεις που να σχετίζονται με το χώρο της οικολογίας και βιοκλιματικών προϊόντων, αγορά για γεωργικά προϊόντα και δημιουργία μεγάλης λαϊκής αγοράς. Οι πολίτες θα μπορούν να γυμνάζονται, οικογένειες και παιδιά να κάνουν βόλτες και να αναπτύσσεται η οικολογική συνείδηση.

Κυβερνητικό κέντρο με υπουργεία και δημόσιες υπηρεσίες σε σύγχρονες εγκαταστάσεις και εύκολη πρόσβαση από όλη την Ελλάδα. Πολλά από τα υπάρχοντα κυβερνητικά κτήρια στην Αθήνα θα μπορούν να κατεδαφιστούν για χώρο πρασίνου.

Παιδαγωγικό κέντρο με σχολεία που να εξυπηρετούν την περιοχή αλλά και ιδιωτικά σχολεία ώστε να υπάρχει ισομερής καταμερισμός στα νότια προάστια. Το παιδαγωγικό κέντρο θα συνδυάζεται με το κέντρο οικολογίας.

Πανεπιστημιακό και Ερευνητικό/Τεχνολογικό Κέντρο. Ο χώρος είναι κατάλληλος για δημιουργία σύγχρονων εγκαταστάσεων για την Τριτοβάθμια Εκπαίδευση.

Αθλητικό κέντρο που θα μπορούσε να συνδεθεί με αυτό του Αγίου Κοσμά.

Πολιτιστικό κέντρο

Αστικό αεροδρόμιο. Προτείνεται η διερεύνηση μιας τέτοιας προοπτικής η οποία θα είχε οικονομικά οφέλη. Ανεξάρτητα από το αν θα γίνει κάτι τέτοιο προτείνεται να μείνουν ανέπαφοι οι αεροδιάδρομοι, ένας ανοικτός εκθεσιακός χώρος μεγάλων αντικειμένων, για ψυχαγωγικούς σκοπούς, για ειδικές σποραδικές χρήσεις όπως αγώνων αυτοκινήτου αλλά και για στρατιωτικούς λόγους σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.

Κατοικία. Αν και είναι η λιγότερο επιθυμητή χρήση, οι οικονομικές απολαβές είναι μεγάλες για την ανταποδοτική ανάπτυξη του χώρου. Το σημαντικότερο είναι ότι θα υπάρχει ζωή 24 ώρες το 24ωο με άμεσες θετικές συνέπειες για τη ασφάλεια και την υποστήριξη οικονομικών δραστηριοτήτων. Όμως, θα πρέπει να αποφευχθούν οι μονοκατοικίες και να υπάρξει μεικτή χρήση και υψηλή πυκνότητα. Ο κ. Πολλάλης επισημαίνει ότι η θέση δίπλα στο γκολφ είναι κατάλληλη για τέτοια χρήση καθότι το γκολφ είναι φυσικό φράγμα μεταξύ της πόλης και της νοτιοδυτικής πλευράς του πάρκου. Φυσικά η αειφόρος ανάπτυξη είναι προτεραιότητα για κάθε κτηριακό συγκρότημα.

Πολλά μικρά πάρκα σε όλη την Αθήνα

Βασικό τμήμα της πρότασης είναι η δημιουργία ενός Πράσινου Ταμείου το οποίο προφανώς θα έχει έσοδα από την εκμετάλλευση των χρήσεων στο Ελληνικό. Στόχος είναι η χρηματοδότηση δράσεων για τη δημιουργία μικρών πάρκων/πλατειών διάσπαρτα στην Αθήνα κι όχι λίγα μεγάλα πάρκα.

Ο αριθμός των πλατειών θα εξαρτηθεί από την οικονομική επιτυχία της ανάπτυξης του χώρου του πρώην αεροδρομίου. Προτείνεται η απαλλοτρίωση οικοδομικών τετραγώνων και η δημιουργία ανοικτών χώρων (πλατειών) με ψηλά δέντρα, αναψυκτήρια και υπόγειους διώροφους σταθμούς αυτοκινήτων. Τα έσοδα από τα πάρκινγκ θα καλύψουν μεγάλο τμήμα του κόστους κατασκευής.

Μπορούν, επίσης, να χρησιμοποιηθούν τεχνικές κάθετου πρασίνου σε ακάλυπτες μεσοτοιχίες σε ταράτσες και μπαλκόνια, όπως είχε προτείνει παλαιότερα ο δήμος Αθηναίων. Για να προχωρήσει το έργο απαιτείται η δημιουργία ειδικού φορέα για να κάνει όλες τις μελέτες. Η δε εφαρμογή της ανάπτυξης χρειάζεται τη σύμπραξη ιδιωτικού και δημόσιου τομέα (συνεισφορά γης με μακροπρόθεσμα οφέλη) για βελτιστοποίηση των εσόδων του Δημοσίου.

Θα «ιδιωτικοποιηθεί» η κατασκευή και συντήρηση του πάρκου
Συνεργασία Δημοσίου με τους ιδιώτες

Η πρόταση που κατέθεσε το ΥΠΕΧΩΔΕ τον Νοέμβριο 2007 στηριζόταν στη μελέτη Serrero - Fernandez που κέρδισαν το πρώτο βραβείο σχετικού διαγωνισμού για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου. Εκείνο το σχέδιο, σύμφωνα με την ομάδα Πολλάλη, περιείχε εξαιρετικές αρχιτεκτονικές και πολεοδομικές ιδέες, αποκαθιστούσε το φυσικό περιβάλλον, επανέφερε τα ρέματα και αντιμετώπιζε οικιστικά και χωροταξικά θέματα με σύγχρονες προσεγγίσεις. Ωστόσο, η πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ, ενώ έλαβε υπόψη την παραπάνω πρόταση, έχει ουσιαστικές αλλαγές.

Χωρίς όραμα
Σύμφωνα με την αξιολόγηση εκείνου του σχεδίου, ο καθηγητής Σπ. Πολλάλης αναφέρει ότι στερείται οράματος για το πάρκο και για τη χρήση της γης και περιορίζεται σε πολεοδομική χωροθέτηση και κτηριακή ανάπτυξη με γενικές αναφορές σε περιβαλλοντικά θέματα. Το σημαντικότερο είναι ότι δεν είχε business plan, δεν έδινε δηλαδή λύσεις για το πώς θα μπορούσε να φτιαχτεί και να συντηρηθεί το πάρκο. Βασικό είναι, επίσης, ότι η πρόταση του ΥΠΕΧΩΔΕ έλεγε ότι θα μπορούσαν να κτιστούν κτήρια κατά μήκος του παραλιακού μετώπου του πρώην αεροδρομίου.

Με τη νέα πρόταση μεταφέρονται τα νέα κτήρια προς την περιοχή του γκολφ της Γλυφάδας.

Αναλύοντας την οικονομική βιωσιμότητα της πρότασης του ΥΠΕΧΩΔΕ, η ομάδα του καθηγητή κ. Πολλάλη ουσιαστικά την καθιστά ανέφικτη. Οπως αναφέρεται:

Το κόστος κατασκευής του πάρκου και της αναγκαίας υποδομής είναι της τάξης των 100 ευρώ/τ.μ. (τιμές 2008).

Το κόστος συντήρησης και φύλαξης του πάρκου είναι 3 ευρώ/τ.μ. το χρόνο, που με απόδοση 5% απαιτεί αρχικό κατατεθειμένο κεφάλαιο 60 ευρώ/τ.μ.

Το κόστος κατασκευής της υποδομής για την κοινόχρηστη ανάπτυξη (δρόμοι, σχολεία, εκκλησίες) είναι τμήμα των έργων του ιδιωτικού τομέα.

Το κόστος κατασκευής κοινωφελών κτηρίων είναι τουλάχιστον της τάξης των 2.000 ευρώ/τ.μ.

Το κόστος απαλλοτρίωσης για το πράσινο ταμείο είναι 4.200 ευρώ/τ.μ. για κτισμένα οικόπεδα και 2.000 ευρώ/τ.μ. για άκτιστα σε σχετικά υποβαθμισμένες περιοχές.

Η πρόταση ανέφερε ότι θα μπορούσαν να γίνουν ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, κτήρια γραφείων, πάρκινγκ. Ωστόσο, στην αξιολόγηση τονίζεται ότι τα έσοδα είναι αβέβαια. Οι προτάσεις για τον τρόπο διαχείρισης της μεγάλης αυτής ανάπτυξης συνοψίζονται στα εξής:

1. Να δημιουργηθεί φορέας που θα λειτουργεί ως ένας τομέας σε πολιτικό και διοικητικό επίπεδο.

2. Θα συμμετέχουν αρχιτέκτονες σαν σύμβουλοι.

3. Θα υπάρξει σύμπραξη δημοσίου - ιδιωτικού τομέα.

4. Θα ιδιωτικοποιηθεί η κατασκευή και συντήρηση του πάρκου σε πακέτο με την ανάπτυξη των ιδιωτικών χρήσεων γης.

5. Θα μπορούσαν να δοθούν και δημόσια κονδύλια, αν και είναι δύσκολο σ' αυτή την οικονομική συγκυρία.

Ο χωρισμός σε ζώνες
Ο χώρος μπορεί να χωριστεί στα περίφημα κατά τους αρχιτέκτονες Softscapes, δηλαδή άξονες που χωρίζονται και ενώνονται από ρυάκια και οάσεις πρασίνου, κάθετα στη θάλασσα.

Μαύρη ζώνη: εκπαίδευση, τεχνολογία, οικολογία, πολιτισμός.

Πράσινη ζώνη: πάρκο, μπλε ζώνη: κυβερνητικό κέντρο, αθλητισμός, αναψυχή.

Πορτοκαλί ζώνη η μεικτή χρήση ενώ όλες οι ζώνες έχουν μεγάλες περιοχές πρασίνου. Οι περιοχές κτηριακής ανάπτυξης προτείνεται να μεταφερθούν μεταξύ των ζωνών 5 και 6 και του γκολφ.

Προτείνεται επίσης η δημιουργία μεγάλου χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων, τουλάχιστον 10.000 θέσεων για την εξυπηρέτηση των 80.000 κατοίκων των νοτίων προαστίων. Το πάρκινγκ θα καταλαμβάνει χώρο 250 στρεμμ.

Η νέα πρόταση για το Ελληνικό

Ερώτηση στη Βουλή κατέθεσε ο βουλευτής Επικρατείας Η. Μόσιαλος

Συνολική έκταση 5.800 στρέμματα μένουν αναξιοποίητα πάνω από 10 χρόνια

Σύμφωνα με τους μελετητές 50% θα μπορούσε να γίνει πάρκο και το υπόλοιπο να αξιοποιηθεί

Κατασκευή πάρκινγκ 10.000 θέσεων για τους κατοίκους των νοτίων προαστίων

To κόστος κατασκευής του πάρκου 100 ευρώ ανά τ.μ. μαζί με την αναγκαία υποδομή που απαιτείται